« 関西初 ゴルフコースに家が建てられる別荘地「佐用スターリゾート」に大野 晃貴彦氏設計のモデルハウスをオープン | メイン | ペット共生マンション業界初!池袋のマンションにわんちゃん専用『マイクロバブルスパ』設置!~ 近隣の方も使用できるプリペイド・セルフ式のお風呂をエントランスに ~ »

株式会社タス、2010年12月期の1都3県賃貸住宅統計指標を発表~1都3県2011年の空室率の見通し~

報道関係者各位
プレスリリース
2011年02月25日
株式会社タス

株式会社タス、2010年12月期の1都3県賃貸住宅統計指標を発表
~1都3県2011年の空室率の見通し~


 不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タス(所在地:東京都
中央区、代表取締役社長:立野良太郎)は、2010年12月末時点の1都3県の賃貸
住宅TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率・中途解約確率、賃料
指数を発表しました。これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅デー
タを用いて分析されています。

1.賃貸住宅指標概況
<東京都全域>
TVI(ポイント)  :12.58
募集期間(ヶ月) : 3.24
更新確率(%)  :42.21
中途解約確率(%):40.39

<東京都23区>
TVI(ポイント)  :12.36
募集期間(ヶ月) : 3.25
更新確率(%)  :41.81
中途解約確率(%):40.78
賃料指数(2004年=100):97.73


<東京市部>
TVI(ポイント)  :15.61
募集期間(ヶ月) : 3.17
更新確率(%)  :43.68
中途解約確率(%):42.12
賃料指数(2004年=100):97.55

<神奈川県>
TVI(ポイント)  :12.76
募集期間(ヶ月) : 3.53
更新確率(%)  :40.96
中途解約確率(%):42.12
賃料指数(2004年=100):98.89

<埼玉県>
TVI(ポイント)  :15.21
募集期間(ヶ月) : 3.52
更新確率(%)  :42.76
中途解約確率(%):42.99
賃料指数(2004年=100):98.42

<千葉県>
TVI(ポイント)  :13.47
募集期間(ヶ月) : 3.47
更新確率(%)  :43.53
中途解約確率(%):43.55
賃料指数(2004年=100):99.6

※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析され
ています。

■東京都
・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動
しています。
・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京23区とも横ばい傾向、東京市
部は微増傾向となっています。
 マンション系(S造、RC造、SRC造)、アパート系(木造・軽量鉄骨造)別の長期
TVI推移では、東京23区のマンション系、アパート系ともに横ばい傾向です。
東京市部については、マンション系・アパート系共に増加傾向が鮮明となって
きました。なお、統計に使用した全データに占めるアパート(木造、軽量鉄骨
造)の割合であるアパート率は、東京都全域:22.6%、東京23区:17.15%、東
京市部:41.22%です。
・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減
はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。
・2010年12月期は東京23区、東京市部とも中途解約確率が減少、更新確率が増
加しています。東京23区については長期的にも中途解約確率が減少傾向、更新
確率は微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読
み取れます。
・賃料指数は東京23区、東京市部とも継続して下降しており、回復には時間を
要すると思われます。

※より詳細な情報として、広域市場レポート(東京都マクロレポート)、地域市
場レポート(東京23区各区マクロレポート)およびインデックスレポート(統計
指標)、周辺市場レポート(賃料査定サービス、指定場所から半径400m)をTAS-M
AP(http://www.tas-japan.com/ )から提供しております。
※2011年3月初旬に、広域市場レポート、地域市場レポート、インデックスレポ
ートを2010年12月末版に更新予定です。今回のバージョンから、東京23区各区
インデックスレポートに各区賃料指数を追加いたします。

■神奈川県
・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系
別の長期TVI推移からは、どちらの分類においても神奈川県が最も低い値を示
しています。なお、神奈川県のアパート率は44.97%で、アパート率の高さが
全体のTVIを引き上げています。
・募集期間は引き続き微増傾向にあり、回復にはまだ時間を要しそうです。
・神奈川県は長期的には中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向であり、
テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れます。
・賃料指数については、99前後で安定して推移しています。

■埼玉県
・埼玉県のTVIは横ばい傾向が鮮明になってきましたが、過去2年間で最も高い
水準にあります。マンション系、アパート系別の長期TVI推移で、他都県より
もアパート系のTVIが高く、継続して増加傾向にあることが読み取れます。埼
玉県のアパート率は43.78%です。
・募集期間については、過去2年間は3.4~3.5ヶ月で推移しています。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向で
あり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中
途解約確率は千葉県に次ぎ高いレベルにあります。
・賃料指数は、99前後で安定して推移していましたが、2010年第4四半期の下
げ幅が大きくなっています。

■千葉県
・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別
の長期TVI推移では、アパート系が埼玉県に次いでTVIが高くなっています。マ
ンション系は神奈川県に次いでTVIが低くなっていますが、アパート率が46.40
%と高いため全体のTVIも高くなっています。
・募集期間は3.4ヶ月前後で横ばいとなっています。
・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が増加傾向で
あり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れますが、中
途解約確率は1都3県で一番高いレベルにあります。
・賃料指数は、100前後で安定して推移しています。

●TVI(タス空室インデックス)(過去2年推移)
http://www.atpress.ne.jp/releases/19218/1_1.JPG

●1都3県アパート(木造、軽量鉄骨)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19218/2_2.JPG

●1都3県マンション(S造、RC造、SRC造)TVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19218/3_3.JPG


2.1都3県の2011年空室率の見通し~区賃貸住宅需給ギャップ分析より~
(1)分析方法
 前回の定期発表時の分析で、需給ギャップと空室率の指標であるTVI(タス空
室インデックス)との動きが連動している様子が観測できました。
詳細は以下をご覧ください。

2010年10月期、11月期1都3県賃貸住宅指標を発表~東京23区賃貸住宅需給ギャ
ップ分析~
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol11_residential20110121.pdf

 前回と同様に需給ギャップは、公的統計情報(「住民基本台帳による世帯と
人口」、「平成17年国勢調査」、「人口問題研究所の推定値(平成19年5月推定)
」)を利用して、下記の式で推定します。

需給ギャップ = 供給 - 需要
       = (推定賃貸住宅供給量 - 平均滅失戸数) - 世帯数増減

 民間借家の滅失数について、前回は「総務省住宅土地統計調査(平成15年、
平成20年)」を用いて、両者の戸数の差から推定していました。しかしながら
この手法だと、一部地域、期間については滅失数がマイナスになるなど、正確
性に疑問があります。このため、今回は需給ギャップとTVIが連動するという
仮定のもと、各地域の滅失数を調整し、需給ギャップとTVIの関係を定性的に
分析します。

(2)1都3県の賃貸住宅需給ギャップとTVIの関係
 次資料に「1都3県の需給ギャップとTVI」の推移を示します。なお2010年11
月以降は推計値となります。
 東京23区、神奈川県、千葉県については需給ギャップの推移とTVIの推移に
相関性が読み取れます。一方で東京市部と埼玉県については、2007年の第3四
半期から2009年の第4四半期にかけて需給ギャップ推移とTVI推移の乖離があり
ます。同様の傾向は23区内の足立区、葛飾区、江戸川区等でも観測することが
でき、何らかの規則性に基づいていると考えられます。
 ここでは、この乖離が賃料の推移と関連していると仮定し、検証を行ってみ
ましょう。「1都3県の需給ギャップとTVI」図の右下に東京23区の賃料指数を
示します。東京23区の賃料指数は2007年頃から急上昇しています。また東京市
部および埼玉県のTVIの推移が、東京23区の賃料指数と逆の動きをしているこ
とも読み取れます。
 実は1都3県の中で東京23区の賃料指数の動きは特別なものです。他の地域で
は2007年ごろからの賃料指数の推移は比較的安定しています。また東京23区内
を詳細に分析すると、外周部の区についても同様に2007年からの賃料指数の上
昇は見られません。つまり、2007年からの賃料急上昇は23区の内側にある区だ
けで発生していたということです。
 これらから、「賃料が高騰した23区内側の区から、賃料の安い東京市部、埼
玉県への人の移動が発生した」という仮説を立てることができます。またこれ
ら移動した人は需給ギャップには反映できない、つまり住民票を登録していな
い人であると思われます。なお、千葉県方面については、足立区、葛飾区、江
戸川区で移動需要が吸収されていたものと思われます。

(3)2011年空室率TVIの推移予測
 需給ギャップの推移および上記の仮説に基づき、2011年の空室率TVIの推移
予測を行います。
東京23区:東京23区では需給ギャップ解消に向けて調整が進んでいることが読
み取れます。従って2011年は、空室率TVIが減少傾向となると思われます。
東京市部:東京市部においても需給ギャップの調整が進んでいますが、東京23
区の賃料の下落による人口流出が予想されるため、当面は空室率TVIが高止ま
りすると思われます。
神奈川県:神奈川県も需給ギャップ解消に向けて調整が進んでいるため、今後
空室率TVIが減少傾向となると思われます。
埼玉県 :埼玉県は需給ギャップの調整があまり進んでいません。一方で東京
23区の賃料の下落による人口流出が予想されるため、当面は空室率TVIが上昇
傾向となる可能性があります。
千葉県 :千葉県は需給ギャップの調整があまり進んでいません。当面は空室
率TVIが横ばい傾向となると思われます。

●1都3県の賃貸住宅需給ギャップとTVI
http://www.atpress.ne.jp/releases/19218/4_4.JPG


■用語説明
<TVI(TAS Vacancy Index:タス空室インデックス)>
※タスが開発した賃貸住宅の空室の指標
 TVIはアットホーム株式会社の賃貸住宅募集データを空室のサンプリング、
募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
 なお、募集建物の総戸数は、(1)募集建物を階層別に分類、(2)国勢調査、住
宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じ
ることにより算出しています。

 TVI = 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング
      = Σ募集戸数 ÷ Σ募集建物の総戸数

<募集期間(Downtime)>
 成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅
の賃料データを用いて、下記の計算式で求められます。

 募集期間 = Average(成約日-募集開始日)

<更新確率・中途解約確率>
 更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、
中途解約確率は契約期間が2年として契約満了前にテナントが退去する確率を
示します。アットホーム株式会社の賃貸住宅の賃料データを用いて算出してい
ます。
 成約した部屋が再び市場に現れる(募集が開始される)までの月数をカウント
し、7~48ヶ月目を総数とし、7~22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約
した件数、27~48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの
確率を計算しています。

 注1:データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力
ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
 注2:49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10%未満であること、ま
た注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ(6ヶ月以内に中途解約
したデータ)とのバランスを考慮して、算出から省いています。

■株式会社タスについて
 インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する不
動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する、トヨタグループ会社のアプリケー
ションサービスプロバイダー(ASP)です。

会社名  : 株式会社タス(英語名 TAS Corp.)
所在地  : 東京都中央区八丁堀2-25-9 トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日: 2000年8月28日
資本金  : 1億8千万円
出資   : トヨタ自動車株式会社
       朝日航洋株式会社
       株式会社三友システムアプレイザル
       豊田通商株式会社
Web    : http://www.tas-japan.com/

 
<報道関係者様へのお願い>
本発表内容の転載にあたりましては、
「分析:(株)タス、データ提供:アットホーム(株)」
という表記をお使い頂きますよう、お願い申し上げます。

■本件に対するお問い合わせ先
株式会社タス
担当者: 藤井
TEL  : 03-6222-1023(代表)
FAX  : 03-6222-1024
E-mail: kazuyuki-fujii@tas-japan.com

不動産プレスリリース

JBA

  • JBA

    特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
    市民生活における住まいの質向上のための、メールマガジンによる情報発信や、メールによる不動産相談・提言などにより住環境の保全を図る活動、住まいに関する防災対策の提言活動などを行なっています。

    家のタネ  バックナンバー
    Facebookページで、JBA会員、非会員ともに、いいね!押していただいた不動産業者さんの日々のご活躍、ご活動情報をシェア・ご紹介し、週一回、メールマガジンとして配信しています。誠実な不動産業者さんの活動にご興味を持っていただけることを目指しています。

    不動産プレスリリース
    不動産、建築、住宅に関連したイベント、セミナー、講習会、勉強会などの情報やプレスリリースを発信し、ご紹介しています。

    みんなのレポート
    編集部が体験した、工事現場レポートや、リフォーム、購入など、家や住まいに関する、様々なレポートを作成し、ご紹介しています。

【家のタネ】 バックナンバー

【JBA】 みんなのレポート